|
|
|
|
שאלות ותשובות
|
|
|
|
|
| | אורן לוי נכסים | | | אורן לוי דירות למכירה והשכרה בשרון והמרכז, משרד תיווך בשרון. | | | | חוק מקרקעין | | | |  תיווך במקרקעין ? | | הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין; | | | | |
| | | מיהו בעל דירה ? | | לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה של עניין פרק זה לא יראו אותם כבעלים.
| | | | |
| | | מה זה "לקוח" ? | | צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;
| | | | |
| | | חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 | | "תיווך במקרקעין" - הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;
"מקרקעין" - כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-;
"זכות במקרקעין" - כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב1972-, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג1963-;
"לקוח" - צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו
| | | | |
| | | מזה זה נדל"ן? | | מקרקעין קרויים גם נִכְסֵי דְלָא נָיְדֵי (ובראשי תיבות: נדל"ן), משום שמאפיין של נכסים אלה הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם (להבדיל ממיטלטלין - נכסים שניתן להעבירם ממקום למקום). | | | | |
| | |
| | נכסים | | | | | מה זה פנטהאוז / דירת גג ? | | פנטהאוז או דירת גג היא דירה השוכנת בקומת המגורים העליונה של בניין מגורים ולה צמודה מרפסת גג. מקור המילה באנגלית: "house" (בית) ו־"pent" – שיבוש של המילה הרומאנית "appendere" (להצמיד), כלומר "בית עם הצמדה".
דירת הפנטהאוז היא בדרך כלל הדירה היקרה ביותר בבניין ולכן דירות אלה מאופיינות כדירות לאוכלוסייה במעמד חברתי גבוה.
[עריכה] בישראל
אין בנמצא הגדרה מקצועית מחייבת, אך בשפה המקומית המושגים פנטהאוז ודירת גג מתייחסים לשני טיפוסי דירות שונים:
פנטהאוז – דירה השוכנת בראש הבניין ולה מרפסת גג הצמודה לחדר האורחים. דירת הפנטהאוז גדולה יותר מהדירות תחתיה, ובדרך כלל משתרעת, יחד עם מרפסות הגג הצמודות אליה, על שטח של שתי דירות טיפוסיות בבניין.
דירת גג שוכנת גם היא בראש הבניין, אך לעומת הפנטהאוז דירה זו זהה או כמעט זהה לדירות שתחתיה, ולה צמוד הגג הנמצא מעליה. הדירה כוללת גרם מדרגות שמוביל אל הגג. לעתים יש חדר שינה אחד או יותר בקומת הגג.
דירות גג מצויות בבניינים יותר ישנים ונחשבות פחות אטרקטיביות מדירות פנטהאוז שמצויות בעיקר בבניינים חדישים. דירת הפנטהאוז הנה ייחודית, גדולה יותר ונוחה יותר (כוללת מפלס אחד, יציאה למרפסת הגג ישירות מהסלון) ולכן נחשבת למבוקשת יותר.
| | | | |
| | | מה זה בית ? | | מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה. | | | | |
| | | מה זה דירה ? | | חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. | | | | |
| | | מהו בית משותף ? | | בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים | | | | |
| | | רכוש משותף ? | | כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
פנקס הבתים המשותפים מנוהל בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין בה נרשמים בתים, אשר נמצאו ראויים להירשם כבתים משותפים. בית משותף יכול שיהא מורכב ממבנה אחד או יותר. הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעשה על פי צו רישום שניתן על-ידי המפקח על רישום מקרקעין. הממונה על לשכת הרישום שבאזור פעולתה נמצא הבית.
בצו הרישום מפרט המפקח: את מספר הדירות בבית המשותף, שטח הרצפה של כל דירה (נטו) במ"ר. מספר הגוש והחלקה בתשריט של הבית, מספר, חלקת-המשנה של הדירה, מספר חלקת המשנה של הרכוש המשותף.
החלקים הבלתי מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, השטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות (אם ישנם כאלה) אזכור על רישום תקנון מוסכם כמשמעותו בסעיף 62 לחוק (אם נערך הסכם בין בעלי הדירות והוגש לרישום יחד עם הבקשה לרישום הבית או לאחר מכן), שמות הבעלים של זכויות קניין בדירות ושעבודים שונים.
פלוני שרכש דירה בבית משותף, הרשומה כחלקת משנה אחת, ועשה בה שינויים אשר הכשירו חלק ממנה לשמש משרד, אין בכך מבחינת החוק כדי להפוך את הדירה האחת לשתי דירות, שכן הרשום בפנקס הבתים המשותפים הוא שקובע אם המדובר הוא בדירה אחת או שתיים וכל עוד לא תוקן הרישום הרי זו דירה אחת.
בעל דירה הוא מי שרכש את הדירה והיא נרשמה על שמו וכן מי שחכר דירה (לדורות) ליותר מ - 25 שנים ואין הגבלה בשטח החכירה לעניין זה מבנה, הצמדה כזאת אפשר לעשות רק על ידי קביעה בתקנון מוסכם, שייערך ויירשם יחד עם צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או לאחר מכן.
| | | | |
| | | החלק ברכוש משותף ? | | שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר: בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה (א)
לדוגמא: שטח רצפתה של דירה א, הוא 60 מ"ר ושטח הרצפה של כל דירות הבית הוא 600 מ"ר, יהיה היחס של שיעור החלק ברכוש המשותף לדירה א, כיחס של 60/600. דבר זה אינו מונע קביעת שיעור השתתפות אחר בתקנון, כגון: שיעורים שווים לכל דירה ודירה או לפי מספר החדרים בה ולאו דווקא בהתאם ליחס של שטחי רצפות
בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת (ב)
לדוגמא: אם לדירה א, ששטחה הוא 60 מ"ר הוצמד חלק מהגינה והחלק שהוצמד הוא 30 מ"ר, יראו את הדירה לכל עניין כגון השתתפות בהוצאות החזקת הבית וכדומה, כאילו היא דירה בת 90 מ"ר, אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת
הוצמד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות (ג)
אם לא נקבע בתקנון מוסכם שיעור אחר של החלק ברכוש המשותף, שיהא צמוד לדירה, ייקבע המפקח את השיעור לפי הנסיבות; ובדרך כלל ייחשב את שטח הצמדה בשטח הכולל של רצפת הדירה. | | | | |
| | |
| | כללי | | | | |
|
|
|
|
|